Меню

Рынок коммерческой недвижимости в Киевской области - январь-май 2018

По состоянию на первое полугодие 2018 рынок коммерческой недвижимости в Киевской области продемонстрировал устойчивую тенденцию к росту. По оценке риелтейров, капитализация рынка выросла приблизительно на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По всей видимости, позитивная динамика сохранится и в дальнейшем, особенно в перспективе отмены моратория на продажу земли. Ирпень alter idea Вместе с тем негативные факторы сохраняются и связаны с разделением в украинском законодательстве классов земель на «сельскохозяйственные», «под застройку» и, собственно говоря, коммерческую недвижимость, которая все еще находится в коммунальной или государственной собственности, что создает естественные предпосылки для бюрократической спекуляции и манипуляций со статусом земли. Именно юридическая неопределенность взвинчивает цены на помещения и офисы, особенно в районах с хорошей окупаемостью вложенных «первых денег». Кроме того, среди факторов, влияющих на позитивную динамику рынка, можно выделить рост численности ОСМД. Дело в том, что за последние 20 лет большинство цокольных помещений, придомовых территорий и вспомогательных построек были приватизированы, скажем так, не совсем законным путем. Поэтому, по мере роста численности ОСМД, местные жители «отвоевывают» в судебном порядке такую недвижимость, что только взвинчивает конечную цену на квадратные метры. Тем более, что последние переквалифицируются под нужды ОСМД, - основная претензия к предыдущим владельцам сводится к тому, что коммуникации новых частных владений перерезались не в пользу владельцев квартир. Получалось так, что ряд объектов, формально находясь в одном помещении или на той же территории, получали другую оценочную стоимость, чем «материнское» здание. Теперь же рынок фактически восстанавливается, по крайней мере, в ценовом сегменте. Еще одна особенность состоит в том, что большинство сделок по недвижимости проводятся либо в Киеве, либо в районах Киевской городской агломерации, что также сказывается на динамике цен. Скажем, в столице стоимость торговых площадей и складских помещений в Киеве редко опускается ниже 1050 у.е. за кв.м., со стороны Борисполя и по Оболонской трассе это 700-900 долл. За метр, а вот иные районы пригорода могут похвастаться в лучшем случае ценами 350-450 у.е. за кв.м.

Торговые площади

Основные торговые площади сконцентрированы в районе Ирпеня, Белой Церкви, а также в Киево-Святошинском районе и в Святошинском районе г.Киева. Средняя цена предложения – 877 у.е. за 1 кв.м. Арендовать помещение можно за 15 долл. за метр. При этом в пригороде спокойно можно обнаружить объекты с арендной платой в 5-7 у.е. за единицу площади, по качеству не уступающей «киевским» аналогам. Что еще характерно – это «разбросанность» цен. В одном и том же районе моно обнаружить практически идентичные объекты с диаметрально противоположными стоимости аренды – все зависит от владельца помещения. Это говорит о том, что рынок еще не устоялся, особенно после кризиса 2008-2015 годов, его динамика будет меняться, и в первую очередь от политических, а не экономических факторов. К тому же ритейлеры в ожидании «земельного вопроса», что также играет свою роль в росте цен на недвижимость.

Складские помещения

Складские помещения также демонстрируют свою неоднородность. Средний ценовой сегмент продаж – 210 долл. за метр, аренда обойдется за 2,6 у.е. за объекты «средней руки». По сравнению с торговыми помещениями рынок здесь уже определился, и такого сильного разброса по цене нет. Прослеживается четкая закономерность: чем более приспособлено помещение под склады, проведены коммункации, обустроена территория и т.д., тем больше цена за предлагаемые объекты. Сказывается и фактор локализации. Естественно, чем дальше от Киева, тем цена ниже.

Производственные помещения

Стоимость производственных помещений, как и торговых площадей, также четко неопределенна в связи с нерешенностью «земельного вопроса» и определенным дефицитом самих «метров». Средние продажи – 435 у.е. за 1 метр, аренда – 3,1. Причем что все помещения требуют либо дополнительных капиталовложений – плохие внутренние коммуникации, подъездные пути и в целом логистическое сопровождение, либо предприятия продаются как бизнес. Киевская особенность состоит в том, что продавцы часто не делают разницы между «помещением» и «бизнесом», что и влияет на позитивную динамику рынка.

Кафе, клубы, рестораны

Помещения этого класса в среднем продаются по 843 у.е. за единицу площади, аренда обойдет за 15 у.е. за 1 кв.м. Высокая стоимость аренды обусловлена прибыльностью самих предприятий, поэтому, как и в случае с промышленными объектами, можно говорить о совеобразной форме лизинга – в предлагаемую цену включены как стоимость «метров», так и арендная плата за бизнес. Хотя определенная закономерность в ценоыой политике здесь также прослеживается – чем выше класс заведения, тем выше его цена по сравнению с аналогами на данной территории. Фактор удаленности также играет роль, но, скорее всего, речь идет о расстоянии от центра Киева, а не от самого города, как в случае с торговыми и производственными площадями.
Добавил: Alter Idea Дата: 2018-05-25 Раздел: Рынки